上海房价下跌谜局背后真相何在？

生铁

<p><br/>中国新闻网 邓旭</p><p>中新网11月2日电 据《国际金融报》报道，有关上海房价的统计数字和走势判断，已经日益成为沪上地产界热衷的一项技术含量极高的专业游戏。其统计方式的花样百出，结论的离奇苍白，早已失去了对投资者本该有的指导意义。这种行业性尴尬的出现，固然部分与各方统计者的复杂动机有关，但显而易见的是，这也和当前上海楼市之复杂难解局势有更深层次的关系。<br/>&nbsp;<br/>国家发改委、国家统计局11月1日联合发布的调查结果显示，9月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上月低0.8个百分点。其中，涨幅较大的主要城市包括：厦门11.4%，深圳10.6%，北京10.3%；降幅最大的城市：上海2.3%。</p><p>第三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。其中，涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%；降幅最大的城市：上海2.3%。</p><p>二手房贷款门槛节节低</p><p>日前，沪上各家商业银行开始将主要精力投放到二手房贷业务上，二手房贷的门槛逐步放宽，相应的鼓励性政策层出不穷。汉宇地产按揭部张伟刚透露，在一手房市场紧缩的压力下，银行正在大力扩展二手房贷业务，目前银行对于二手房的审批都相对比较宽松。</p><p>在沪上多数银行将90平方米以下的优惠政策推广至二手房，即贷款最高八成、利率下浮15%后，据了解，目前沪上包括兴业银行在内的部分银行，二手房贷款期限与房龄之和已从不超过30年提高到不超过35年。多家沪上银行反映，房龄在5年以内的二手房贷款期限最长可达30年。此外，贷款期限加上借款人年龄从不超过65年提高到70年。“接力贷”、“存抵贷”、“随借随还”、“组合还款法”等房贷新品均成为银行争取二手房贷的利器。</p><p>业内人士普遍认为，由于土地的稀缺性，在上海、北京和广州等住房存量较大的城市，二手房交易将越来越热。银行内部统计，上海的二手房贷款所占二手房总交易额的比重超过50%。</p><p>与此同时，上海各家中资商业银行的个人住房贷款业务均出现了贷款质量下滑、违约增加以及不良率升高等问题。之前上海中资商业银行的个人房贷业务是以一手房为主，所以近期房地产行业调控的不断深入给一手房市场带来的压力也传递到了银行房贷上。</p><p>有房贷业务专家认为，随着住房市场的发展，一手房、二手房的市场价值都是一样的，抵押物风险也逐步趋同。宏观调控的不断深入导致市场观望气氛浓厚，成交一直未有明显增长，自9月以来，公寓周成交面积环比涨幅最高仅为13.8%，其余时间的成交面积涨幅一直低于10%，上周还出现了10.3%的降幅。在这种市场条件下，银行想主要依靠一手房来扭转目前房贷颓势的难度非常大。此外，房地产市场经过多年的发展，随着大量新房和次新房流入二级房产市场，二手房市场成为一手房市场的有益补充，二手房的市场价值也得到提升。同时二手房的市场需求主要是自用性需求，这也使得以二手房为标的的房贷质量相应较高。</p><p>富阳(中国)控股分析师表示，在市场发展到一定阶段之后，二手房市场会愈加成熟并慢慢成为市场的支柱之一。因此银行必须谋求开拓二手房贷款市常“目前看来，银行对于这一块市场的开拓还是非常谨慎的，基本上都是将一手房的金融产品向二手房进行移植，而没有开发出适合二手房特点的专门金融产品。”</p><p>限外政策引发中介寒流</p><p>1日，《国际金融报》记者获悉，泛城(中国)旗下专营中高档二手住宅的房地产中介部门泛城租售网作出整体经营战略性调整，放弃浦东市场，将经营重心转移至浦西的静安、徐汇、卢湾等中心区域。与此同时，沪上各大主要中介公司均对记者表示，限外政策对于上海高档住宅二手房市场影响深远。</p><p>泛城此次表态：“随着限外政策的出台，对上海的中高档二手房地产市场有了不小的打击，特别是一些外籍人士的聚集区，如浦东陆家嘴的豪宅市尝虹桥古北区域等更是影响颇深”、“泛城租售网所服务的目标客户也以港澳台及外籍人士居多，限外政策对这些目标客户也存在着一定的影响。”据了解，泛城租售网在上海共有12家门店，此次做出“调整”的位于浦东的门店共有4家。<br/>&nbsp;</p><p>9月份以来上海各大高档住宅区的二手房市场均出现较大幅度的下调。汉宇物业总经理施宏睿告诉记者：其中对陆家嘴和徐家汇的影响最大，成交量下降超过30%，同时古北、源深等区域也出现了较大幅度的下跌。由于买家普遍看跌，其期望值与挂牌价差距越来越大，成交不断萎缩。</p><p>美联物业市场研究部数据显示，相对于其他内环区域，浦东内环区域住宅买卖市场受10月限外政策影响，受创较为严重。陆家嘴、联洋以及世纪公园板块中高档住宅成交价格虽然没有明显波动，但买卖交易量表现平淡，区域内主要以租赁交易为主。美联物业浦东东昌路分行客户经理戴志祥表示，8月中下旬以来，浦东内环陆家嘴板块交易确实比较淡，被奉为陆家嘴豪宅代表的世贸滨江同样不可幸免地陷入了买卖双方的交易拉锯战。美联物业张杨分行经理张悦同样表示，源深板块如不是房源性价比比较合适，现时的购房者仍旧选择观望。</p><p>中原物业总经理谭百强同样表示，上个月整体成交下降10%，浦西浦东境外人士聚集的板块均出现交易平淡的情况。</p><p>“这一下挫现象将会持续到今年年底，明年可能会有所好转。”施宏睿对于限外政策的影响并不乐观。</p><p>尽管如此，汉宇、中原不约而同地将目光瞄准了浦东以自住为主的板块。施宏睿表示，汉宇有计划在浦东金桥地区拓展新的门店，谭百强亦透露，中原将进驻昌里、三林等自住板块。美联物业市场研究部数据显示，浦东区域住宅买卖交易活跃区域外扩，主要集中于三林、上南以及金桥等外沿地区的中低价位房源，成交单价集中在8000-9500元/平米左右。<br/></p>

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跨越时空的思念

<p>我也转一个：</p><p></p><p>上海中心区房价经调控下跌25%<br/>2006年10月28日08:51大 | 中 | 小<br/><br/>某房地产顾问周五表示，自中国中央政府采取抑制外资进入中国房市的措施以来，上海中心<br/>地区的房价已经下跌了约25%。<br/><br/>物业顾问公司戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)旗下的泛城（中国）综合住宅服务(City <br/>Integrated Residential Services)执行董事胡港文(Philip Wu)表示，然而房价前景仍不<br/>明朗，因为投资者仍在等待上海市政府发布法规，以观相关措施将如何推行。<br/><br/>他表示，目前上海市内环新建住宅平均成交价格为6月份最高价的四分之三，6月份最高成交<br/>价格约为人民币2.1万元/平方米。有关政府将采取抑制房价措施的消息早在正式公布之前就<br/>已传开。<br/><br/>然而内环和中环以及中环和外环之间的房价较为稳定，并有望略为走高，因为郊区房产的置<br/>业者多数为自住购房者，而非投机者，故而市场需求相对稳定。<br/><br/>由于担心过高的房价会导致大多数百姓买不起房，中国7月份开始采取大量措施给过热的房<br/>地产市场降温。<br/><br/>上述措施包括：对房产交易利得征收营业税；限制非常住的外国人在华购房；严格控制房地<br/>产信贷；建筑面积90平方米以下的房屋面积必须达到开发建设总面积的70%以上以保证人们<br/>有能力进行支付。 <br/><br/>胡港文在向到访的新加坡记者和分析师们讲解上海住房市场动态时表示，中国政府有关房地<br/>产行业的指导意见在具体实施方面大体上还不清晰，投资者需关注当地政府通过的规章制度<br/>方能明白这些规定将如何实施。<br/><br/>他表示，上海目前仅仅发布了同中国政府抑制房价的三大措施之一相关的法规，而多数地方<br/>政府尚未说明他们将如何贯彻中央政府的指示。<br/><br/>但他称，中国政府对于给房市降温的态度是严肃的，地方政府终须和中央指示保持一致。<br/><br/>与此同时，上海市住宅成交量也因目前的僵局而下滑，尤其是二手房市场的成交量。<br/><br/>胡港文表示，如果房价不降，那他们就得关门歇业。他指出，自2005年3月份中国开始采取<br/>行政措施给房市降温以来，上海市五家大型二手房中介的交易规模已下降逾70%。<br/><br/>展望未来，他表示，投资者应注意中国的房地产措施可能会给不同种类的住宅市场分别带来<br/>不同的影响。<br/><br/>如，即便房市人气恢复，但官方统计也可能显示内环房价下跌，原因是在该地区推出了低成<br/>本和有住房补贴的住宅项目。<br/><br/>中央规定，建筑面积90平方米以下的房屋面积必须达到开发建设项目总面积的70%以上。该<br/>要求将对住宅供应产生较大影响。因为今年1-9月期间面积小于90平方米的住宅在内环出售<br/>房屋中的比例仅为15%。<br/><br/>胡港文称，然而新规的影响只有在中期才会为人们所察觉，因为目前上海已拥有大量库存的<br/>新建住宅。<br/><br/></p>